Woning verhuren checklist 2026: van advertentie tot getekend contract

Je woning verhuren lijkt simpel: foto's maken, advertentie plaatsen, huurder kiezen. Maar wie een stap overslaat, loopt risico op een te lage huur, een wanbetaler of zelfs een boete van de gemeente. Deze woning verhuren checklist loodst je in 2026 stap voor stap door het hele traject, van voorbereiding tot de getekende huurovereenkomst en sleuteloverdracht. Print hem uit en vink alles af.

Fase 1: Voorbereiding (voordat je adverteert)

De meeste fouten worden gemaakt vóór de eerste bezichtiging. Loop deze punten zorgvuldig na.

• Hypotheektoestemming. De meeste hypotheken verbieden verhuur zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Vraag dit op tijd aan, het kan weken duren. Lees meer over een verhuurhypotheek en de voorwaarden in 2026.
• Verhuurvergunning checken. Steeds meer gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen) vereisen een verhuurvergunning. Controleer of jij vergunningplichtig bent in onze gids over de verhuurvergunning aanvragen in 2026.
• Energielabel regelen. Een geldig energielabel is verplicht bij verhuur. Het label telt bovendien mee in de puntentelling. Zie energielabel woning 2026 voor verhuurders.
• Maximale huurprijs bepalen. Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) in welk segment je woning valt. Tot 143 punten is het gereguleerde sector, 144 tot 186 punten middenhuur, daarboven vrije sector. Bereken je maximale huur met de huurprijscalculator.
• Woning verhuurklaar maken. Schilderwerk bijwerken, rookmelders plaatsen (verplicht), kleine reparaties uitvoeren en grondig schoonmaken. Een verzorgde woning verhuurt sneller en rechtvaardigt een hogere huur.

Planning: een realistische tijdlijn

Onderschat niet hoeveel doorlooptijd verhuren kost. Reken op vier tot zes weken van voorbereiding tot getekend contract. Een werkbare planning ziet er zo uit:

• Week 1 tot 2: regelwerk. Hypotheektoestemming aanvragen, verhuurvergunning checken, energielabel laten opmaken en de maximale huurprijs berekenen. Dit zijn de stappen met de langste wachttijd, dus begin er meteen mee.
• Week 2 tot 3: woning klaarmaken en adverteren. Klein onderhoud, schoonmaak, foto's en de advertentie online zetten.
• Week 3 tot 4: bezichtigen en screenen. Plan bezichtigingen gebundeld in, vraag documenten op en voer de inkomenstoets uit.
• Week 4 tot 6: contract en oplevering. Contract opstellen, ondertekenen, waarborgsom innen en sleutels overdragen.

Houd rekening met seizoensinvloeden: rond de zomer (studenten, expats) en de jaarwisseling is de vraag het hoogst, waardoor je sneller verhuurt.

Kostenoverzicht: waar moet je rekening mee houden?

Verhuren via een makelaar kost al snel één tot twee maanden huur aan courtage. Plaats je zelf, dan bespaar je dat, maar er zijn wel andere kosten. Houd dit overzicht aan:

• Energielabel. Een geldig label kost doorgaans tussen de 150 en 350 euro, afhankelijk van het woningtype.
• Verhuurvergunning. De leges verschillen per gemeente, reken op enkele tientallen tot ruim honderd euro.
• Onderhoud en schoonmaak. Schilderwerk, kleine reparaties en een professionele eindschoonmaak voordat de woning op de foto gaat.
• Verzekering. Pas je opstal- en aansprakelijkheidsverzekering aan op verhuur; niet-melden kan dekking kosten.
• Belasting. Een verhuurde tweede woning telt mee in box 3 (zie fase 5).

De advertentie zelf hoeft niets te kosten: op Huurwoning Hub plaats je je woning gratis, zonder makelaarscourtage.

Fase 2: De advertentie

Een goede advertentie bepaalt of je 3 of 30 reacties krijgt. Vink af:

• Professionele foto's. Maak foto's bij daglicht, opgeruimd, recht en in liggend formaat. Begin met de sterkste ruimte (woonkamer of keuken).
• Volledige omschrijving. Oppervlakte, aantal kamers, energielabel, oplevering (gemeubileerd, gestoffeerd of kaal), beschikbaarheidsdatum en wat de huurprijs precies omvat.
• Eerlijke huurprijs en servicekosten. Splits de kale huur en de servicekosten duidelijk uit. Verstop geen kosten.
• Plaats gratis. Op Huurwoning Hub plaats je je woning gratis en bereik je direct duizenden actieve huurzoekers, zonder makelaarscourtage. Zie ook ons stappenplan om een gratis huurwoning te plaatsen.

Fase 3: Kandidaten screenen

Dit is de belangrijkste fase om wanbetaling te voorkomen. Een huurder die niet betaalt, kost je maanden en juridische kosten.

• Inkomenstoets (3x-norm). Hanteer als vuistregel een bruto maandinkomen van minimaal 3x de kale huur. Lees hoe je de inkomenseis (3x-norm) correct toepast, of bekijk onze stappengids inkomenstoets huurder uitvoeren.
• Documenten opvragen. Werkgeversverklaring of arbeidsovereenkomst, recente loonstroken, ID-bewijs (BSN en pasfoto afgeschermd) en eventueel een verhuurdersverklaring.
• Verifieer de gegevens. Bel desnoods de werkgever. Een uitgebreide aanpak vind je in huurder screenen: zo vind je de beste kandidaat en huurder vinden zonder makelaar.
• Discrimineer niet. Selecteer op objectieve criteria (inkomen, betalingsgeschiedenis), nooit op afkomst, geslacht of religie. Dat is wettelijk verboden.

Wat doe je bij meerdere geschikte kandidaten?

Een populaire woning levert al snel tientallen reacties op. Kies dan transparant en verdedigbaar:

• Hanteer vaste, objectieve criteria. Wie voldoet aan de inkomenseis, levert complete documenten aan en heeft een goede verhuurdersverklaring? Rangschik op die punten, niet op onderbuikgevoel.
• Werk met volgorde van binnenkomst. Bij gelijke geschiktheid is "wie het eerst compleet reageert" een eerlijk en uitlegbaar criterium.
• Communiceer duidelijk naar afvallers. Laat afgewezen kandidaten op tijd weten dat de woning is vergeven, zodat zij verder kunnen zoeken.
• Bewaar geen documenten van afvallers. Verwijder hun stukken na de keuze; dat is verplicht onder de AVG.

Veelgemaakte fouten (en hoe je ze voorkomt)

• Te hoge huur vragen. Boven het WWS-maximum kan de Huurcommissie de huur achteraf verlagen, met terugbetaling. Check altijd vooraf je maximum.
• Mondelinge afspraken. Alles wat niet op papier staat, is bij een conflict moeilijk te bewijzen. Leg afspraken schriftelijk vast.
• Geen opnamestaat. Zonder inspectierapport met foto's sta je bij vertrek met lege handen als er schade is.
• Sleutels vóór betaling. Geef de sleutels pas af nadat de waarborgsom én de eerste huur op je rekening staan.
• Verzekering en hypotheek niet aanpassen. Verhuur zonder melding kan je verzekeringsdekking of zelfs je hypotheek in gevaar brengen.

Fase 4: Het huurcontract

Leg alles schriftelijk vast met een correct contract. Vink af:

• Juist contracttype. Sinds juli 2024 is een vast contract weer de norm; tijdelijke contracten zijn alleen nog in uitzonderingsgevallen toegestaan. Zie woning tijdelijk verhuren: regels.
• Gebruik een modelcontract. Werk met het ROZ-modelcontract als basis. Waar je dat gratis downloadt en wat erin moet, lees je in modelcontract huurovereenkomst downloaden en huurcontract opstellen: wat moet erin staan.
• Waarborgsom afspreken. Sinds de Wet betaalbare huur mag de waarborgsom maximaal 2 maanden kale huur bedragen. Details in waarborgsom 2026: hoeveel mag je vragen.
• Servicekosten specificeren. Onderbouw servicekosten met werkelijke kosten; de Huurcommissie kan ze toetsen.

Fase 5: Sleuteloverdracht en oplevering

• Opnamestaat opstellen. Leg de staat van de woning vast met een inspectierapport en foto's, ondertekend door beide partijen. Dit voorkomt discussie bij vertrek.
• Waarborgsom en eerste huur ontvangen. Pas sleutels overhandigen nadat de betaling binnen is.
• Meterstanden noteren. Gas, water, licht: noteer de standen op de overdrachtsdatum.
• Belasting niet vergeten. Een verhuurde tweede woning valt in box 3. Lees meer over je fiscale positie in box 3 en digitaal verhuren.

Oplevering-checklist met fotobewijs

De opnamestaat is je belangrijkste bewijsstuk. Maak hem waterdicht:

• Fotografeer elke ruimte systematisch. Vloeren, wanden, plafonds, kozijnen, keuken en sanitair. Maak detailfoto's van bestaande beschadigingen.
• Noteer datum en meterstanden op de foto's. Zo is er geen twijfel over het moment van opname.
• Beschrijf de staat in woorden. "Nieuw geschilderd", "lichte gebruikssporen", "kras in parket woonkamer" — concreet en per ruimte.
• Laat beide partijen tekenen. Verhuurder én huurder ondertekenen de opnamestaat; ieder krijgt een exemplaar inclusief foto's.
• Herhaal bij vertrek. Maak bij de eindoplevering dezelfde foto's en vergelijk ze met de beginstaat. Alleen schade die geen normale slijtage is, mag je verrekenen met de waarborgsom.

Worked example: van advertentie tot contract

Stel: je verhuurt een appartement van 70 m² in Utrecht. Het WWS komt uit op 150 punten, wat het in de middenhuur plaatst met een maximale kale huur van bijvoorbeeld 1.150 euro. Je telt 100 euro servicekosten op, dus de totale maandprijs wordt 1.250 euro. Voor de inkomenstoets vraag je een bruto maandinkomen van minimaal 3 x 1.150 = 3.450 euro. Je waarborgsom bedraagt maximaal 2 x 1.150 = 2.300 euro. Je adverteert gratis, plant binnen tien dagen drie bezichtigingsavonden, screent vier serieuze kandidaten en tekent in week vijf het ROZ-contract met de best passende huurder. Door elke fase te volgen, verhuur je zonder makelaar, tegen de juiste prijs en juridisch waterdicht.

Conclusie

Met deze woning verhuren checklist voorkom je de duurste fouten: een te lage huur, een wanbetaler of een gemeentelijke boete. Werk elke fase systematisch af en je verhuurt sneller en veiliger. Klaar om te starten? Plaats vandaag gratis je woning en gebruik de huurprijscalculator om meteen de juiste prijs te bepalen.