Waarborgsom 2026: hoeveel mag je vragen als verhuurder?

Wat is een waarborgsom?

Een waarborgsom is een geldbedrag dat een huurder bij aanvang van de huur betaalt als zekerheid voor de verhuurder. De verhuurder kan de waarborgsom gebruiken om eventuele huurschulden of schade aan de woning te verrekenen bij vertrek van de huurder. Na correcte verrekening moet het resterende bedrag worden terugbetaald aan de huurder.

Wat zijn de wettelijke grenzen in 2026?

De hoogte van de waarborgsom is wettelijk gemaximeerd. Per 2024 zijn de regels aangescherpt als onderdeel van de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap:

Zelfstandige woonruimte

• Gereguleerde huurwoningen (middensegment en sociaal): maximaal twee maanden kale huur
• Vrije sector woningen: maximaal drie maanden kale huur (contractueel overeen te komen)

Onzelfstandige woonruimte (kamers)

Voor kamers geldt dezelfde norm: maximaal twee maanden kale kamerhuur. Een hogere waarborgsom is niet afdwingbaar en kan door de huurder worden teruggevorderd.

Wat telt als kale huur?

Kale huur is de netto huurprijs exclusief servicekosten. Servicekosten (voor gas, water, licht, schoonmaak gemeenschappelijke ruimten etc.) tellen niet mee voor de berekening van de maximale waarborgsom. Dit is een veelgemaakte fout: sommige verhuurders berekenen de waarborgsom over de totale maandhuur inclusief servicekosten, wat wettelijk niet is toegestaan.

Waarborgsom of bankgarantie?

In sommige gevallen — met name bij zakelijke verhuur of verhuur aan expats — wordt in plaats van een waarborgsom een bankgarantie afgegeven. Een bankgarantie is een schriftelijke verklaring van de bank dat zij borg staat voor een bepaald bedrag als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Voor particuliere verhuur is de waarborgsom gebruikelijker.

Waar moet je de waarborgsom opslaan?

Er zijn geen wettelijke eisen over hoe of waar je de waarborgsom bewaart. Het is echter sterk aanbevolen om de waarborgsom op een aparte rekening te bewaren, gescheiden van je eigen vermogen. Dit maakt het makkelijker om bij vertrek te bewijzen dat het bedrag beschikbaar is en voorkomt discussies.

Wanneer mag je de waarborgsom verrekenen?

Je mag de waarborgsom verrekenen met:

• Achterstallige huur — als de huurder huurschuld heeft bij vertrek
• Schade aan de woning — schade die verder gaat dan normale slijtage. Let op: normale slijtage (vervaagde muren, kleine krassen) mag je niet verrekenen
• Niet-teruggebrachte sleutels of toegangskaarten
• Niet-schoongemaakt achterlaten van de woning — als dit contractueel is vastgelegd

Wanneer moet je de waarborgsom terugbetalen?

Na het einde van de huurovereenkomst en de opleveringsinspectie heb je wettelijk de tijd om de waarborgsom terug te betalen of te verrekenen. Hoewel de wet geen harde termijn noemt, hanteert de rechtspraak doorgaans 14 dagen na vertrek als redelijke termijn. Doe je er langer over zonder gegronde reden, dan kun je aansprakelijk zijn voor rente of een schadevergoeding.

Oplevering: de sleutel tot een vlotte terugbetaling

Een goede oplevering voorkomt discussies over de waarborgsom. Volg dit stappenplan:

1. Maak bij intrek een gedetailleerde inspectiestaat met foto s van elke ruimte
2. Laat de huurder de inspectiestaat ondertekenen
3. Doe bij vertrek een gezamenlijke opleverkeuringen en vergelijk met de intrekstaat
4. Documenteer geconstateerde schade met foto s en offertes van reparateurs
5. Communiceer schriftelijk over de verrekening en het resterende terug te betalen bedrag

Waarborgsom en de Huurcommissie

Als een verhuurder de waarborgsom niet (tijdig) terugbetaalt of onterecht verrekent, kan de huurder een procedure starten bij de Huurcommissie of de kantonrechter. De Huurcommissie kan uitspreken dat de verhuurder de waarborgsom moet terugbetalen, eventueel met rente.

Praktische tips voor verhuurders

• Vraag altijd een waarborgsom — het is je belangrijkste financiële buffer bij schade
• Bewaar de waarborgsom op een aparte rekening
• Zet in het huurcontract expliciet wat de waarborgsom dekt
• Maak een gedetailleerde inspectiestaat bij intrek (met foto s, ondertekend door beide partijen)
• Betaal bij vertrek altijd schriftelijk de verrekening toe — ook als je alles terugbetaalt

Conclusie

De waarborgsom is maximaal twee maanden kale huur voor gereguleerde woningen en drie maanden voor vrije sector woningen. Een goede administratie bij in- en uitrijken en heldere communicatie voorkomen conflicten. Zorg altijd voor een ondertekende inspectiestaat.

Op zoek naar de juiste huurder voor jouw woning? Plaats je woning gratis op Huurwoning Hub en bereik duizenden actieve woningzoekers.