Wettelijke huurprijs bepalen met het WWS in 2026

Als verhuurder ben je verplicht om de wettelijke maximumhuurprijs te respecteren voor woningen die onder het gereguleerde stelsel vallen. Maar hoe bepaal je die prijs? En welke woningen vallen precies onder het Woningwaarderingsstelsel (WWS)? In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe wettelijke huurprijs bepalen met het WWS werkt in 2026, inclusief een praktijkvoorbeeld en uitleg over de gevolgen als je te veel vraagt.

Wat is het Woningwaarderingsstelsel?

Het Woningwaarderingsstelsel is het puntenstelsel dat de maximale huurprijs bepaalt voor sociale huurwoningen en de nieuwe categorie middenhuur. Elke woning krijgt punten op basis van objectieve kenmerken. Het totale aantal punten bepaalt de maximale toegestane huurprijs.

Vóór de Wet betaalbare huur (2024) gold het WWS alleen voor sociale huurwoningen. Nu geldt het ook voor het middensegment: woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens van het middensegment (circa 1.100 euro in 2026). Dit betekent dat een grote groep verhuurders die voorheen buiten het WWS viel, nu ook aan het stelsel is gebonden. De overheid heeft hiermee bewust gekozen voor meer regulering om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen.

Hoe worden WWS-punten berekend?

De puntentelling werkt op basis van de volgende onderdelen:

• Oppervlakte: elke m2 woonoppervlakte levert punten op. Bijgebouwen zoals berging en garage tellen mee voor een lager tarief per m2. De oppervlakte wordt gemeten conform de NEN 2580-norm
• Energielabel: een A+++ label levert maximaal 44 extra punten op. Een G-label levert 0 punten. Dit maakt energierenovatie financieel aantrekkelijk voor verhuurders: een investering in verduurzaming betaalt zich terug via een hogere maximale huurprijs
• WOZ-waarde: een deel van de punten wordt bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Hoe hoger de WOZ, hoe meer punten. In dure steden als Amsterdam heeft dit een grote invloed op het puntenaantal
• Keuken en badkamer: de kwaliteit en afmetingen van de keuken en badkamer tellen mee via aparte puntenlijsten. Een moderne keuken met inbouwapparatuur levert meer punten op dan een eenvoudige keuken
• Buitenruimte: balkon, terras of tuin leveren extra punten op, afhankelijk van het oppervlak. Een grote tuin kan significant bijdragen aan het puntenaantal
• Gemeenschappelijke ruimtes: lift, gemeenschappelijke hal en recreatieruimte tellen mee voor appartementen in een complex

De drie sectoren na de Wet betaalbare huur

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is de markt ingedeeld in drie sectoren:

• Sociale huur: woningen met een puntenaantal onder de sociale liberalisatiegrens. Maximale huurprijs in 2026 circa 900 euro per maand. Verhuurders zijn verplicht zich hieraan te houden, ook als ze de woning al jaren verhuren
• Middenhuur: woningen boven de sociale grens maar onder de vrije sectorgrens. Ook hier geldt een maximumhuurprijs op basis van WWS-punten. Huurders kunnen bij te hoge huurprijs naar de Huurcommissie
• Vrije sector: woningen met voldoende punten voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Geen maximumhuurprijs, maar de jaarlijkse verhoging is wettelijk begrensd op CPI plus 1%

Het is belangrijk te beseffen dat de sector niet wordt bepaald door de huurprijs die je vraagt, maar door het objectieve puntenaantal van de woning. Vraag je voor een sociale huurwoning een prijs in de vrije sector, dan is dit onwettelijk en aantastbaar.

Praktijkvoorbeeld: woning van 65m2 in Rotterdam

Stel: een appartement van 65m2 in Rotterdam, energielabel C, WOZ-waarde 220.000 euro, kleine badkamer, geen buitenruimte. De berekening ziet er dan circa als volgt uit:

• Oppervlakte: 65 punten
• Energielabel C: 22 punten
• WOZ-waarde: circa 30 punten (afhankelijk van oppervlakte en WOZ per m2)
• Keuken en sanitair: circa 20 punten
• Totaal: circa 137 punten

Op basis van dit puntenaantal valt de woning in het middensegment. De maximale huurprijs is dan wettelijk bepaald en ligt in de buurt van 850 tot 950 euro per maand. Vraagt de verhuurder meer, dan kan de huurder dit aanvechten bij de Huurcommissie.

Ter vergelijking: als dezelfde woning een energielabel A zou hebben in plaats van C, zouden er circa 15 extra punten bijkomen, waardoor de maximale huurprijs stijgt naar circa 950 tot 1.000 euro. Dit illustreert waarom investeren in het energielabel voor verhuurders financieel interessant kan zijn.

Wanneer kan een huurder bezwaar maken?

Een huurder kan bezwaar maken bij de Huurcommissie als hij of zij van mening is dat de huurprijs boven het WWS-maximum ligt. Voor sociale huur en middenhuur geldt dit recht vrijwel altijd. De Huurcommissie beoordeelt de zaak op basis van het objectieve puntenaantal.

Wordt de huurder in het gelijk gesteld, dan moet de verhuurder de huurprijs verlagen. Soms moet ook te veel betaalde huur uit het verleden worden terugbetaald. De Huurcommissie kan terugbetaling opleggen over de periode die loopt vanaf het indienen van het verzoek. In sommige gevallen kan de rechter een langere terugwerkende kracht toekennen.

Hoe bepaal je de wettelijke huurprijs stap voor stap?

1. Meet het netto woonoppervlak conform de NEN 2580-norm
2. Haal het energielabel op via het energiecertificaat (te vinden op EP-online.nl)
3. Zoek de WOZ-waarde op in de WOZ-beschikking of via het WOZ-loket van de gemeente
4. Tel de punten op voor keuken, sanitair en buitenruimtes
5. Voer de gegevens in de WWS-rekentool van de Rijksoverheid of de Huurcommissie in
6. Vergelijk de uitkomst met de actuele puntengrenzen voor de drie sectoren
7. Stel de huurprijs vast op of onder het berekende maximum

Tips voor verhuurders bij het bepalen van de wettelijke huurprijs

• Bereken het WWS-puntenaantal voordat je de woning te huur zet. Dit voorkomt onverwachte geschillen en terugbetalingsverplichtingen
• Investeer in het energielabel. Een sprong van label C naar A levert al snel 10 tot 15 extra punten op, wat de maximale huurprijs verhoogt
• Houd je WOZ-bezwaar bij. Een lagere WOZ verlaagt het puntenaantal en daarmee je maximale huurprijs. Bezwaar maken kan lonen als je woning objectief te hoog is gewaardeerd
• Documenteer het puntenaantal bij het aangaan van het huurcontract. Dit biedt bewijs bij eventuele geschillen en laat zien dat je als verhuurder zorgvuldig hebt gehandeld
• Adverteer transparant via Huurwoning Hub met een marktconforme huurprijs

Veelgestelde vragen over wettelijke huurprijs bepalen

Geldt het WWS ook voor nieuwbouw?

Ja. Nieuwbouwwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens vallen ook onder het WWS. Alleen woningen met voldoende punten voor een huurprijs boven de grens mogen in de vrije sector worden verhuurd. Bij nieuwbouw zijn de punten voor energielabel (doorgaans A of A+) en oppervlakte vaak hoger, waardoor nieuwe woningen sneller in de vrije sector vallen.

Wat gebeurt er als ik als verhuurder te veel huur vraag?

De huurder kan dit aanvechten bij de Huurcommissie. Als de huurprijs boven het wettelijk maximum ligt, moet je de huur verlagen. In sommige gevallen ben je ook verplicht om te veel betaalde huur over de afgelopen periode terug te betalen. Herhaaldelijke overtreding kan leiden tot handhaving door de gemeente.

Hoe vaak wordt het WWS-puntenstelsel bijgewerkt?

Het stelsel wordt regelmatig aangepast door de overheid. De maximumhuurprijzen per puntenaantal worden jaarlijks geïndexeerd. Het is verstandig om je puntentelling elk jaar even te controleren, zeker na verbouwingen of wijzigingen in het energielabel van jouw woning.

Kan een verbouwing het puntenaantal verhogen?

Ja. Een verbeterde keuken, nieuwe badkamer of een uitbouw vergroot het woonoppervlak en kan het puntenaantal significant verhogen. Laat na een verbouwing altijd een nieuwe puntentelling maken voordat je de huurprijs aanpast. Pas de huurprijs op basis van de nieuwe berekening aan via de wettelijke huurverhogingsprocedure, niet eenzijdig.