Huurovereenkomst compliance voor makelaars: regelgeving 2026

Als makelaar of vastgoedbeheerder stel je regelmatig huurovereenkomsten op. De wet verandert snel: nieuwe verplichte clausules, beperkte mogelijkheden voor tijdelijke contracten en strengere regels rondom bemiddelingskosten. Makelaar huurovereenkomst regelgeving beheersen is in 2026 niet optioneel. Dit artikel geeft een helder overzicht van wat er verplicht is, wat er veranderd is, wat de valkuilen zijn en hoe je jouw praktijk toekomstbestendig maakt.

Verplichte clausules in elke huurovereenkomst 2026

Een correcte huurovereenkomst bevat minimaal de volgende elementen:

• Partijen: volledige naam en adresgegevens van huurder en verhuurder
• Object: exacte adresomschrijving en oppervlakte van het gehuurde
• Huurprijs: kale huurprijs, servicekosten (apart gespecificeerd) en eventuele andere kosten
• Ingangsdatum: duidelijke startdatum van de huurovereenkomst
• Huurbescherming: vermelding van de toepasselijke huurrechtregels
• Energielabel: verwijzing naar het geldige energielabel
• Borg: bedrag en voorwaarden voor teruggave
• WWS-informatie: voor sociale huur en middenhuur moet het puntenaantal en het maximum worden vermeld

Het ontbreken van een of meer van deze elementen maakt de overeenkomst niet automatisch nietig, maar kan leiden tot geschillen en aansprakelijkheid voor de makelaar die het contract heeft opgesteld. Gebruik altijd het meest recente ROZ-modelcontract als basis en vul dit in met de specifieke gegevens van de woning en de partijen.

Tijdelijke huurcontracten na de Wet vaste huurcontracten

Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten (2024) zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur sterk ingeperkt. De standaard is het contract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming voor de huurder.

De enige wettelijk erkende uitzonderingen voor tijdelijke verhuur zijn:

• Verhuur aan studenten via erkende studentenwoonvormen
• Verhuur via de diplomatenclausule (verhuurder tijdelijk elders woonachtig)
• Verhuur van woningdelen (hospitaverhuur) onder specifieke voorwaarden
• Woningen in de vrije sector waarbij specifieke ROZ-bepalingen gelden

Makelaars die nog tijdelijke contracten aanbieden buiten deze uitzonderingen lopen serieus risico op juridische claims van huurders. Een tijdelijk contract dat niet aan de wettelijke vereisten voldoet, wordt van rechtswege omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Dit is een belangrijk risico voor verhuurders die dachten een flexibele constructie te hebben opgezet.

ROZ-modelcontracten: wat is er gewijzigd?

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft haar modelcontracten in 2024 en 2025 aangepast naar aanleiding van nieuwe wetgeving. De belangrijkste wijzigingen:

• Clausules over tijdelijke verhuur zijn herzien en beperkt
• Informatieverplichting over huurprijzen en WWS is toegevoegd
• Borgbepalingen zijn aangepast aan de wettelijke maximumgrens van twee maanden
• Servicekostenartikel is uitgebreid met specificatieplicht
• Duurzaamheidsbepalingen zijn toegevoegd voor energieprestatie-afspraken

Controleer altijd of je werkt met de meest recente versie van het ROZ-model. Verouderde contracten kunnen bepalingen bevatten die niet meer rechtsgeldig zijn, en als makelaar ben je verantwoordelijk voor het gebruik van correcte contracten. De ROZ publiceert updates op haar website en stuurt wijzigingen door naar geregistreerde leden.

Bemiddelingskosten: wat mag wel en niet?

Na meerdere uitspraken van de Hoge Raad en wetgeving is het voor makelaars verboden om bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de huurder als de makelaar ook voor de verhuurder optreedt. Dit verbod geldt breed. Toch worden er in de praktijk nog steeds onrechtmatige kosten gevraagd.

Wat is wel toegestaan:

• Makelaarscourtage betaald door de verhuurder
• Kosten voor aanvullende diensten die de huurder expliciet heeft gevraagd en die de huurder ten goede komen
• Kosten voor huurdersbegeleiding bij een contract gesloten uitsluitend in opdracht van de huurder

Wat is verboden:

• Administratiekosten, inschrijfkosten, screeningskosten of andere eenmalige kosten bij de huurder in rekening brengen als de makelaar ook de verhuurder vertegenwoordigt
• Kosten voor het opstellen van het huurcontract bij de huurder in rekening brengen

Huurders die ten onrechte bemiddelingskosten hebben betaald, kunnen deze terugvorderen via de rechter of via een consumentenprocedure. Makelaars die structureel onrechtmatige kosten rekenen, riskeren ook handhavingsacties van de ACM (Autoriteit Consument en Markt).

Digitaal ondertekenen: juridische geldigheid

Digitaal ondertekende huurovereenkomsten zijn in Nederland juridisch geldig, mits voldaan wordt aan de eisen van de eIDAS-verordening. Voor huurcontracten geldt een gekwalificeerde of geavanceerde elektronische handtekening als voldoende. Een eenvoudige e-mailbevestiging of een klik op "akkoord" op een website is doorgaans niet voldoende als bewijs van een rechtsgeldig ondertekend contract.

Aanbevolen tools voor digitale ondertekening in de Nederlandse vastgoedpraktijk: DocuSign, HelloSign of Adobe Sign. Bewaar de ondertekende versie altijd in een gecertificeerd archief. Bij een digitale handtekening is de traceerbaarheid (wie heeft wanneer ondertekend) essentieel voor de bewijskracht.

Informatieverplichting bij nieuwe huurcontracten

Makelaars die huurovereenkomsten opstellen moeten huurders actief informeren over een aantal zaken:

• De maximale huurprijs op basis van het WWS (bij gereguleerde huur)
• Het recht om bezwaar te maken bij de Huurcommissie
• De opzegtermijnen en opzeggingsgronden
• De borgregels en teruggavevoorwaarden

Het niet informeren van de huurder over zijn rechten kan leiden tot aansprakelijkstelling van de makelaar als de huurder later schade lijdt door onbekendheid met zijn rechten.

Veelgemaakte fouten in huurcontracten

• Servicekosten vermelden als lumpsum zonder specificatie
• Borg boven de wettelijke grens van twee maanden opnemen
• Tijdelijk contract zonder geldige juridische grondslag
• WWS-informatie ontbrekend bij sociale huur en middenhuur
• Verouderd ROZ-model gebruiken
• Huurprijzen boven het wettelijk maximum vastleggen
• Bemiddelingskosten bij huurder in rekening brengen terwijl makelaar ook verhuurder vertegenwoordigt

Veelgestelde vragen huurovereenkomst makelaars

Ben ik als makelaar aansprakelijk voor fouten in het huurcontract?

Ja. Als je als professioneel makelaar een huurcontract opstelt, word je geacht de geldende wet- en regelgeving te kennen. Fouten die leiden tot schade voor de verhuurder of huurder kunnen op jou worden verhaald via een beroepsaansprakelijkheidsclaim. Zorg dat jouw beroepsaansprakelijkheidsverzekering contractuele aansprakelijkheid dekt.

Mag ik als makelaar zelf een huurovereenkomst opstellen of is een notaris nodig?

Een notaris is niet verplicht voor huurovereenkomsten. Makelaars mogen zelf contracten opstellen, mits ze voldoen aan de wettelijke vereisten. Gebruik altijd het ROZ-model als basis en pas het aan naar de specifieke situatie van de verhuurder en het object.

Hoe lang moet ik een huurcontract bewaren?

Het is verstandig huurcontracten ten minste 7 jaar te bewaren na het einde van de huurrelatie. Dit vanwege fiscale verplichtingen en mogelijke juridische claims. Digitale archivering met een gecertificeerde handtekening maakt dit praktisch en bewijskrachtig.

Wat als huurder en verhuurder een afwijking van de wet overeenkomen?

Bepalingen die in het nadeel van de huurder afwijken van dwingend huurrecht zijn nietig. De wettelijke bepaling geldt dan automatisch, ongeacht wat er in het contract staat. Als makelaar ben je verplicht dit aan partijen uit te leggen en afwijkende clausules te weigeren in het contract op te nemen.

Beheer uw huurcompliance eenvoudig via Huurwoning Hub. Onze Realworks-koppeling zorgt voor automatische woningpublicatie.