Huurprijs berekenen: marktprijs versus wettelijke huurprijs

Voor verhuurders is de vraag eenvoudig maar de berekening complex: hoeveel mag ik voor mijn woning vragen? De huurprijs berekenen vereist begrip van twee verschillende kaders: de marktprijs (wat huurders bereid zijn te betalen) en de wettelijke maximumhuurprijs (wat je wettelijk mag vragen). Beide zijn van belang, maar soms conflicteren ze. Dit artikel legt het verschil uit en laat zien hoe je de juiste huurprijs bepaalt voor jouw specifieke situatie.

Het verschil tussen marktprijs en wettelijke huurprijs

De marktprijs is wat vergelijkbare woningen in jouw buurt opbrengen. De wettelijke huurprijs is het maximum dat je mag vragen op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Bij woningen in de sociale sector of het middensegment geldt: de wettelijke huurprijs is bindend. Je mag niet meer vragen dan het WWS-maximum, ook al zou de markt meer willen betalen. Een woning in Amsterdam die op basis van WWS-punten maximaal 900 euro per maand waard is, mag je ook in Amsterdam niet voor 1.400 euro verhuren.

Bij woningen in de vrije sector geldt de marktprijs, met alleen een cap op de jaarlijkse huurverhoging (CPI plus 1%). Hier speelt vraag en aanbod de hoofdrol, en jij als verhuurder kunt de prijs bepalen die de markt accepteert.

Wanneer geldt welke regel?

De sector van je woning hangt af van het WWS-puntenaantal:

• Tot en met de sociale liberalisatiegrens (2026: ca. 900 euro maximum): sociale huur, wettelijke maximumhuurprijs geldt altijd. Huurders kunnen altijd bezwaar maken als je meer vraagt
• Middensegment (ca. 900 tot ca. 1.100 euro maximum): middenhuur na de Wet betaalbare huur, ook wettelijk gemaximeerd. Dit is de nieuwe categorie die veel verhuurders overrompelde die voorheen vrij sector huurden
• Boven de liberalisatiegrens: vrije sector, marktprijs bepaalt de huurprijs. Jaarlijkse verhoging beperkt tot CPI plus 1%

Hoe bereken je de marktprijs?

Om de marktprijs van jouw woning te bepalen, vergelijk je vergelijkbare woningen in jouw omgeving. Let op de volgende factoren:

• Prijs per m2: woningen vergelijken op prijs per m2 geeft het meest betrouwbare beeld, want absoluut huurprijs zegt weinig zonder het oppervlak te kennen
• Staat van onderhoud: een goed onderhouden woning rechtvaardigt een hogere prijs. Nieuwe badkamer, moderne keuken en verse schilderwerken verhogen de marktwaarde
• Locatie: afstand tot centrum, OV en voorzieningen. Een woning op 5 minuten van het station is meer waard dan een vergelijkbare woning op 20 minuten van het station
• Gemeubileerd of gestoffeerd: doorgaans 10 tot 20% meer dan kaal, afhankelijk van de kwaliteit van de inrichting
• Energielabel: een goed label verlaagt de energiekosten voor de huurder en verhoogt de aantrekkelijkheid van de woning

Bekijk vergelijkbare woningen op Huurwoning Hub om een marktconforme prijs te bepalen op basis van actueel aanbod.

Actuele huurprijzen per stad (vrije sector, 2026)

Dit zijn gemiddelde marktprijzen voor woningen in de vrije sector. Gebruik deze als indicatie, niet als vaste norm: de werkelijke prijs hangt sterk af van het specifieke object en de microlocatie.

• Amsterdam: 1.800 - 2.800 euro (2-kamer), 2.400 - 3.500 euro (3-kamer)
• Utrecht: 1.400 - 2.000 euro (2-kamer), 1.900 - 2.600 euro (3-kamer)
• Den Haag: 1.200 - 1.800 euro (2-kamer), 1.600 - 2.200 euro (3-kamer)
• Rotterdam: 1.100 - 1.700 euro (2-kamer), 1.500 - 2.100 euro (3-kamer)
• Eindhoven: 1.000 - 1.500 euro (2-kamer), 1.350 - 1.900 euro (3-kamer)
• Breda / Tilburg: 950 - 1.400 euro (2-kamer), 1.250 - 1.700 euro (3-kamer)

Buiten de grote steden zijn de huurprijzen doorgaans 20 tot 40% lager. Tegelijkertijd zijn de aankoopprijzen ook lager, waardoor het rendement per woning soms vergelijkbaar of zelfs beter is dan in de Randstad.

Risico van te hoog verhuren

Veel verhuurders onderschatten het risico van een huurprijs boven het wettelijk maximum. Dit zijn de mogelijke gevolgen:

• Huurverlaging op verzoek: de huurder kan bij de Huurcommissie een procedure starten en terugbetaling eisen van te veel betaalde huur. Dit recht verjaart niet snel
• Terugbetalingsplicht: als de rechter oordeelt dat je te veel vroeg, moet je soms meerdere maanden huur terugbetalen, inclusief wettelijke rente
• Gemeentelijke handhaving: gemeenten hebben handhavingsbevoegdheden gekregen en kunnen verhuurders beboeten die structureel de wettelijke grenzen overschrijden
• Reputatieschade: negatieve recensies en moeilijkheid om nieuwe huurders te vinden als jouw naam als verhuurder bekend staat om oneerlijke praktijken

Stap-voor-stap huurprijs berekenen

1. Bereken het WWS-puntenaantal van jouw woning (gebruik de officiële WWS-tool of schakel een professional in)
2. Stel vast in welke sector jouw woning valt op basis van het puntenaantal
3. Kijk of de wettelijke maximumhuurprijs hoger of lager ligt dan de marktprijs
4. Als de marktprijs lager is: vraag de marktprijs. Als de marktprijs hoger is: vraag het wettelijk maximum (sociale huur, middenhuur) of de marktprijs (vrije sector)
5. Stel de huurprijs vast en leg deze vast in een huurovereenkomst
6. Documenteer de WWS-berekening en bewaar deze bij het huurcontract

Veelgestelde vragen over huurprijs berekenen

Kan ik als verhuurder altijd de marktprijs vragen?

Alleen voor woningen in de vrije sector. Voor sociale huur en middenhuur geldt de wettelijke maximumhuurprijs. Meer vragen is niet toegestaan, ook niet als de markt het zou accepteren. Het accepteren door de huurder beschermt de verhuurder niet: de huurder kan de prijs alsnog aanvechten.

Wat als mijn huurder akkoord gaat met een prijs boven het maximum?

Dit beschermt jou als verhuurder niet. Als de woning wettelijk gezien in de sociale of middenhuurcategorie valt, kan de huurder de prijs alsnog aanvechten bij de Huurcommissie, ook als hij de prijs eerst heeft geaccepteerd en al maanden heeft betaald.

Hoe weet ik of mijn woning in de vrije sector valt?

Bereken het WWS-puntenaantal. Ligt het equivalent boven de liberalisatiegrens (in 2026 circa 187 punten voor de vrije sector), dan valt jouw woning in de vrije sector en mag je de marktprijs vragen. Twijfel je? Laat een professionele check uitvoeren.

Mag ik de huurprijs aanpassen na een renovatie?

Ja. Na een ingrijpende renovatie kun je een nieuwe huurprijs voorstellen op basis van het nieuwe puntenaantal. Dit vereist overleg met de huurder via de wettelijke procedure voor huurverhoging na woningverbetering. Eenzijdig de huurprijs verhogen na een renovatie is niet toegestaan.