Huurprijs bepalen 2026: gratis calculator + hoeveel huur mag ik vragen?

Bijgewerkt: maart 2026 — Geschreven door HuurwoningHub Redactie op basis van officiële bronnen: Rijksoverheid, Volkshuisvesting Nederland, Huurcommissie en Pararius Q4 2025 / Q1 2026.

"Hoeveel huur mag ik vragen in 2026 zonder dat de Huurcommissie ingrijpt?" Het is de vraag die elke particuliere verhuurder stelt. En het antwoord is dit jaar complexer dan ooit. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) gelden strikte maximumhuurprijzen voor woningen met minder dan 187 WWS-punten. Te veel vragen kan worden gesanctioneerd door de Huurcommissie. Te weinig vragen laat honderden euro per maand liggen.

In dit artikel leer je precies hoe je de huurprijs van jouw woning bepaalt: van het WWS-puntenstelsel tot de actuele marktprijs per vierkante meter. Gebruik de gratis interactieve calculator hieronder voor een directe indicatie. Alle cijfers zijn bijgewerkt per 1 januari 2026.

De 3 huursegmenten in 2026: sociale huur, middenhuur en vrije sector

Nederland kent per 2026 drie officiële huursegmenten. In welk segment jouw woning valt, hangt af van het aantal WWS-punten (Woningwaarderingsstelsel). Die punten worden berekend op basis van oppervlak, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen. Dit zijn de officiële grenzen per 1 januari 2026:

Liberalisatiegrens 2026: €1.228,07 per maand (= 186 WWS-punten). Woningen boven deze grens vallen in de vrije sector en kennen geen wettelijk prijsmaximum.

Nieuw in 2024 (Wet betaalbare huur): WOZ-waarde, energielabel en buitenruimte wegen zwaarder mee in de WWS-puntentelling. Een woning die vroeger gemakkelijk in de vrije sector viel, kan nu in de gereguleerde middenhuur vallen. Bereken je punten altijd opnieuw via de officiële Huurcommissie-tool of de calculator hieronder.

Huurprijs Calculator 2026 — bereken gratis jouw huurprijs

Vul onderstaande velden in en ontvang direct een indicatie van je WWS-punten, huursegment en marktconforme huurprijs. De calculator is gebaseerd op de officiële 2024/2026 WWS-tabel en actuele marktdata (Pararius Q4 2025).

Bovenstaande berekening is indicatief. Voor een juridisch bindend oordeel gebruikt u de officiële Huurcommissie Huurprijscheck.

Stappenplan: huurprijs bepalen in 6 stappen (2026)

Stap 1 — Bereken je WWS-punten via de officiële tool

Start altijd bij het Woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie biedt een gratis online tool waarmee je in circa 10 minuten het puntenaantal van jouw woning berekent. De volgende factoren tellen mee:

• Woonoppervlak — Elke m² woonruimte telt voor 1 punt. Gemeenschappelijke ruimten tellen voor de helft.

• Energielabel — Van +47 punten (A+++) tot -23 punten (G). Het label weegt zwaarder mee dan ooit: een upgrade van D naar A++ kan 36 extra punten opleveren.

• WOZ-waarde — Een hogere WOZ geeft meer punten (max. 35). Controleer via WOZ-waardeloket.nl (gratis open data).

• Buitenruimte — Balkon, dakterras of tuin levert punten op afhankelijk van het aantal m².

• Keuken en badkamer — Kwaliteit en aanwezige voorzieningen tellen mee via een subscore.

• Parkeren en berging — Garagebox (+9), eigen parkeerplek (+6), inpandige berging (max. +15).

Stap 2 — Bepaal in welk segment jouw woning valt

• 143 punten of minder → Sociale huur. Maximale huurprijs €932,93/mnd. Verhuurder is wettelijk verplicht deze grens te respecteren.

• 144 tot 186 punten → Middenhuur. Maximale huurprijs €1.228,07/mnd (liberalisatiegrens 2026).

• 187 punten of meer → Vrije sector. Geen wettelijk maximum. Marktprijs geldt.

Stap 3 — Check de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen

Val je in de sociale huur of middenhuur? Dan geldt een wettelijk maximum. Als indicatie bij veelvoorkomende puntenaantallen:

• 100 punten → maximaal circa €650 per maand

• 130 punten → maximaal circa €870 per maand

• 150 punten → maximaal circa €980 per maand

• 170 punten → maximaal circa €1.120 per maand

• 186 punten → maximaal €1.228,07 per maand (liberalisatiegrens)

De exacte maximumhuurprijs per puntenaantal vind je op huurcommissie.nl.

Stap 4 — Kijk naar actuele marktprijzen in jouw stad

Zit jouw woning in de vrije sector (187+ punten)? Dan bepaalt de markt de prijs. Oriënteer je op:

• Vergelijkbare woningen op HuurwoningHub in jouw buurt, gefilterd op oppervlak en type

• Pararius- en NVM-data voor gemiddelde huurprijzen per m² (zie tabel hieronder)

• Reactietijd als graadmeter: geen reacties na 7 dagen betekent waarschijnlijk te hoog geprijsd

Stap 5 — Houd rekening met waardeverhogende factoren

• Energielabel A of B → +8 tot +15% ten opzichte van label D

• Gemeubileerd of gestoffeerd → +15 tot +25% ten opzichte van kale verhuur

• Parkeerplaats of garagebox → +€75 tot +€200 per maand afhankelijk van stad

• Recente renovatie → keuken of badkamer vernieuwd in de afgelopen 5 jaar

• Zuidgerichte tuin of dakterras → sterk verhuurvoordeel in stedelijke omgevingen

Stap 6 — Stel je huurprijs vast: niet te laag, niet te hoog

• Vraag de marktprijs, maar houd 5% marge zodat je snel verhuurt aan een kwalitatieve huurder

• Geen reacties na 7 dagen? Verlaag met 5 tot 10% en herplaats

• Meer dan 20 reacties in 3 dagen? Je prijs lag iets laag — gebruik dat als referentie voor de volgende verhuring

• Geef de huurprijs altijd op als kale huur; specificeer servicekosten apart

Huurprijs per m² 2026 - actuele gemiddelden grote steden

Onderstaande gemiddelde huurprijzen per m² zijn gebaseerd op de vrije sector (187+ WWS-punten). Prijzen voor Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven zijn ontleend aan Pararius Q4 2025 / Q1 2026. De overige steden zijn indicatief op basis van NVM-marktanalyse Q1 2026.

Let op: bovenstaande prijzen gelden voor de vrije sector. Valt jouw woning in de sociale huur of middenhuur? Dan geldt het wettelijk maximum, ongeacht de marktprijs.

Invloed van energielabel, WOZ-waarde en extra's op de huurprijs

Twee van de grootste variabelen in de WWS-puntentelling zijn het energielabel en de WOZ-waarde. Hieronder zie je hoeveel punten ze opleveren — en wat dat betekent voor je huurprijs.

Energielabel punten (officieel WWS 2024/2026)

Praktisch voorbeeld: een appartement van 75 m² met energielabel G heeft al 75 + (-23) = 52 punten voor het energielabel alleen, terwijl hetzelfde appartement met label A 75 + 36 = 111 punten heeft. Het verschil van 59 punten kan het huursegment volledig veranderen.

WOZ-waarde en huurpunten

De WOZ-component in het WWS berekent punten als: WOZ-waarde ÷ m² × 0,0028 (max. 35 punten). Voorbeelden voor een appartement van 75 m²:

• WOZ €200.000 → WOZ/m² = €2.667 → circa 7 punten

• WOZ €350.000 → WOZ/m² = €4.667 → circa 13 punten

• WOZ €600.000 → WOZ/m² = €8.000 → circa 22 punten

• WOZ €1.000.000+ → max. 35 punten

Controleer jouw actuele WOZ-waarde via WOZ-waardeloket.nl (gratis open data, geen inloggen vereist).

Veelgestelde vragen over huurprijs bepalen in 2026

Hoeveel huur mag ik vragen voor mijn appartement in Amsterdam in 2026?

Dat hangt af van het aantal WWS-punten. Heeft jouw appartement 187 punten of meer? Dan mag je de marktprijs vragen. In Amsterdam bedraagt het gemiddelde in de vrije sector €28,68 per m² per maand. Een appartement van 65 m² vraagt dan typisch €1.800 tot €2.200 per maand. Heeft het appartement minder dan 187 punten? Dan geldt de Wet betaalbare huur en is het maximum €1.228,07 per maand (bij 186 punten).

Mag ik als particulier zelf de huurprijs bepalen in de vrije sector?

Ja. In de vrije sector (187+ WWS-punten) bepaalt de verhuurder zelf de huurprijs. Er is geen wettelijk maximum. Wel geldt een maximale jaarlijkse huurverhoging voor zittende huurders: CPI + 1 procentpunt voor de vrije sector in 2026.

Hoe bereken ik de huurprijs op basis van de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde is één van de factoren in het WWS-puntenstelsel, niet de enige. Een hogere WOZ geeft meer punten (max. 35), maar de uiteindelijke maximale huurprijs hangt af van het totale puntenaantal inclusief oppervlak, energielabel en buitenruimte. Er is geen directe formule die WOZ omzet naar huurprijs. Gebruik de calculator hierboven of de officiële Huurcommissie-tool voor een betrouwbaar resultaat.

Wat is middenhuur precies in 2026?

Middenhuur betreft woningen met 144 tot 186 WWS-punten. De maximale huurprijs voor middenhuur is €1.228,07 per maand in 2026 (liberalisatiegrens per 1 januari 2026). Dit segment valt onder de Wet betaalbare huur die op 1 juli 2024 van kracht werd. Zelfs bij een vrije markt huurcontract mag je niet meer vragen als de woning in de middenhuur valt.

Hoeveel punten heb ik nodig voor een huurprijs van €1.200 per maand?

Voor een huurprijs van €1.200 per maand heb je minimaal circa 183 tot 185 WWS-punten nodig. Raadpleeg de actuele puntentabel van de Huurcommissie, want de koppeling tussen punten en maximumhuur wordt jaarlijks bijgesteld.

Hoeveel punten zijn er nodig voor de vrije sector in 2026?

Minimaal 187 WWS-punten. Met 187 punten of meer mag je een marktconforme huurprijs vragen zonder wettelijk plafond. De liberalisatiegrens ligt in 2026 bij 186 punten (maximum €1.228,07 per maand).

Mag ik als particulier de huurprijs vrij bepalen bij minder dan 187 punten?

Nee. Heeft jouw woning 143 punten of minder? Dan is het sociale huur en mag je maximaal €932,93 vragen. Heeft de woning 144 tot 186 punten? Dan is het middenhuur met een maximum van €1.228,07 per maand. Pas bij 187+ punten ben je in de vrije sector.

Wat is een redelijke huurprijs voor een woning van 80 m² buiten de Randstad?

Buiten de Randstad ligt het landelijk gemiddelde op €20,65 per m² in de vrije sector. Voor een woning van 80 m² is dat circa €1.650 per maand als richtlijn. In steden als Groningen, Tilburg en Enschede ligt dit eerder tussen €1.200 en €1.400 per maand. Dit geldt alleen als jouw woning in de vrije sector valt (187+ punten).

Hoe weet ik of mijn huurprijs te hoog is?

Signalen dat je vraagprijs te hoog is: geen of weinig reacties na 7 dagen online, huurkandidaten die afhaken na het eerste contact, of bezichtigingen die niet leiden tot interesse. Overweeg na een week zonder reacties de prijs met 5 tot 10% te verlagen.

Wat is de huurprijsgrens voor sociale huur in 2026?

De sociale huurgrens bedraagt €932,93 per maand per 1 januari 2026. Dit is tevens de huurtoeslaggrens: woningen met een huurprijs tot dit bedrag komen in aanmerking voor huurtoeslag van de Belastingdienst.

Kan ik bij een nieuwe huurder een hogere huurprijs vragen?

In de vrije sector (187+ punten) kun je bij een nieuwe huurder een nieuwe marktconforme huurprijs vragen. In de sociale huur en middenhuur geldt de maximale huurprijs op basis van de actuele WWS-puntentelling, ongeacht of het een nieuwe of zittende huurder betreft.

Welke kosten mag ik naast de huurprijs doorberekenen?

Naast de kale huurprijs mag je servicekosten in rekening brengen voor werkelijk gemaakte kosten: gas, water, elektra, internetverbinding, schoonmaak gemeenschappelijke ruimten en VvE-bijdrage. Deze moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van werkelijke kosten. Er mag geen winst worden gemaakt op servicekosten. Specificeer servicekosten altijd apart van de kale huur in het huurcontract.

Klaar om je woning te verhuren?

Je weet nu precies welke huurprijs je mag vragen en wat realistisch is voor jouw woning in 2026. Zet die kennis om in actie:

• Plaats je woning gratis op HuurwoningHub — in minder dan 5 minuten live, direct zichtbaar voor duizenden actieve huurzoekers

• Gebruik de AI-omschrijvingsgenerator voor een professionele advertentietekst op maat

• Ontvang gemotiveerde reacties van gescreende huurkandidaten

Lees ook: Woning verhuren als particulier in 2026: het complete stappenplan en Huurcontract opstellen: wat moet erin staan?