Studio of kamer verhuren: speciale regels en vergunningen 2026

Studio of kamer verhuren: wat zijn de verschillen?

Wil je een studio of kamer verhuren? Dan gelden er andere regels dan bij het verhuren van een volledige zelfstandige woning. Het onderscheid tussen een studio en een kamer, en tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, is cruciaal voor de huurprijs, het contract en de vergunningsplicht.

Zelfstandige woonruimte (studio of appartement)

Een studio is een zelfstandige woonruimte als de huurder een eigen toegang heeft (voordeur die uitkomt op de openbare ruimte of een gemeenschappelijke hal) en eigen sanitair en kookfaciliteiten heeft. Bij een zelfstandige studio gelden de normale huurregels inclusief de WWS-puntenscore voor zelfstandige woonruimten.

Onzelfstandige woonruimte (kamer)

Een kamer is onzelfstandig als de huurder sanitair, keuken of toegang deelt met andere bewoners. Kamers vallen onder het WWS voor onzelfstandige woonruimten, wat een ander puntensysteem hanteert. De maximale huurprijzen voor kamers zijn doorgaans lager dan voor zelfstandige woningen van vergelijkbare grootte.

WWS voor onzelfstandige woonruimten

Het puntensysteem voor kamers (onzelfstandige woonruimten) werkt als volgt:

• Oppervlakte van de kamer zelf
• Aandeel in de gemeenschappelijke ruimten (keuken, badkamer, woonkamer)
• Energielabel van het gehele pand
• Aanwezigheid van privé-sanitair vs. gedeeld sanitair

De maximale huurprijs voor een kamer is afhankelijk van het totale puntenaantal. Gebruik de officiële WWS-rekentool voor onzelfstandige woonruimten op rijksoverheid.nl voor een precieze berekening.

Omzettingsvergunning: wanneer heb je die nodig?

Wil je een zelfstandige woning omzetten naar meerdere kamers (kamerverhuur)? Dan heb je in de meeste gemeenten een omzettingsvergunning nodig. Dit geldt ook als je een woning wilt splitsen in meerdere appartementen.

Wanneer is een omzettingsvergunning vereist?

• Je verhuurt een woning die eerder als één geheel werd verhuurd aan meerdere afzonderlijke huurders (kamersgewijs)
• Je brengt meer dan een bepaald aantal personen onder in één woning (gemeente-afhankelijk: vaak 3+ niet-verwante personen)
• Je past de woning bouwkundig aan om meerdere wooneenheden te creëren

Hoe vraag je een omzettingsvergunning aan?

1. Informeer bij de gemeente of een vergunning vereist is voor jouw adres en situatie
2. Dien een aanvraag in via het online omgevingsloket van de gemeente
3. Overleg een situatietekening van de woning met kamerindeling
4. Zorg dat de woning voldoet aan de brandveiligheidseis voor meerdere bewoners

Brandveiligheid bij kamerverhuur

Bij meerdere bewoners in één woning gelden strengere brandveiligheidseisen:

• Rookmelders op elke verdieping en in elke slaapkamer
• Vrije vluchtwegen (geen obstakels op gangen en trappen)
• Brandvrije scheiding tussen kamers (afhankelijk van bouwjaar en type verbouwing)
• In sommige gemeenten: een gecertificeerde brandveiligheidsinspectie vóór verhuur

Huurcontract voor kamers

Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimten gebruik je een apart modelcontract. Het standaard ROZ-model voor zelfstandige woonruimte is niet geschikt voor kamerverhuur. Let op:

• Vermeld duidelijk welke ruimten privé zijn en welke gedeeld zijn
• Leg de verdeling van de nutskosten vast (wie staat op naam, hoe worden kosten verdeeld?)
• Vermeld de huurprijs per kamer exclusief servicekosten
• Leg eventuele huisregels vast (bezoek, geluidsnormen, schoonmaak)

Verhuur aan studenten: bijzondere situaties

Veel verhuurders van kamers richten zich op studenten. Dit brengt specifieke aandachtspunten:

• Tijdelijke contracten voor studenten: Je kunt een studenten-kamercontract aanbieden dat eindigt als de huurder niet meer studeert — maar dit moet expliciet zijn vastgelegd en door de Huurcommissie worden erkend
• BRP-inschrijving: Studenten mogen zich inschrijven op het kameradres. Zorg dat dit mogelijk is (woning staat niet op de lijst van adressen zonder inschrijvingsmogelijkheid)
• Kostganger vs. huurder: Een kostganger (inwonend bij de eigenaar, maaltijden inbegrepen) heeft minder huurbescherming dan een zelfstandige huurder. Let op de juridische kwalificatie van de verhouding

Belasting bij kamerverhuur

Bij kamerverhuur vanuit je eigen woning (je woont er zelf ook in) gelden speciale belastingregels:

• Inkomsten tot een bepaalde drempel zijn belastingvrij (de kamerverhuurvrijstelling: circa €5.500/jaar in 2026)
• Boven de drempel zijn inkomsten belastbaar als inkomen in box 1
• Verhuur je kamers vanuit een woning die je zelf niet bewoont, dan valt dit in box 3

Raadpleeg de Belastingdienst of een belastingadviseur voor de exacte grenzen die voor jouw situatie gelden.

Conclusie

Studio of kamer verhuren biedt interessante rendementsmogelijkheden, maar vereist kennis van de specifieke regels: het WWS voor onzelfstandige woonruimten, de omzettingsvergunning, brandveiligheidseisen en het juiste huurcontract. Bereid je goed voor en schakel bij twijfel een expert in.

Klaar om je studio of kamer aan te bieden? Plaats je woning gratis op Huurwoning Hub en bereik snel de juiste huurders. Gebruik ook onze huurprijscalculator voor een indicatie van de huurprijs.