Verhuurhypotheek 2026: voorwaarden, rente en risico's

Wat is een verhuurhypotheek?

Een verhuurhypotheek — ook wel buy-to-let hypotheek of beleggingshypotheek genoemd — is een hypotheek die speciaal is bedoeld voor het financieren van een woning die je niet zelf gaat bewonen, maar gaat verhuren. De spelregels zijn fundamenteel anders dan bij een reguliere eigen woninghypotheek.

Waarom een andere hypotheek nodig?

Bij een gewone hypotheek voor de eigen woning ga je akkoord met de voorwaarde dat je de woning zelf bewoont. Verhuur je de woning zonder toestemming van de hypotheekverstrekker, dan overtreed je de hypotheekvoorwaarden. De geldverstrekker kan dan de hypotheek opeisen — wat in de praktijk betekent dat je de woning moet verkopen of de lening ineens moet aflossen.

Voor beleggingsvastgoed heb je dus een hypotheek nodig die expliciet is bedoeld voor verhuur: de verhuurhypotheek.

Voorwaarden voor een verhuurhypotheek in 2026

Banken en hypotheekverstrekkers stellen strengere eisen aan verhuurhypotheken dan aan woninghypotheken voor eigen gebruik:

Maximale loan-to-value (LTV)

De meeste geldverstrekkers financieren maximaal 70–80% van de marktwaarde van de woning. Je eigen inbreng (eigen vermogen) moet dus 20–30% zijn. Bij een woning van €300.000 betekent dit een eigen inbreng van minimaal €60.000–€90.000.

Hogere rente

Verhuurhypotheken hebben doorgaans een hogere rente dan reguliere hypotheken — typisch 0,5–1,5 procentpunt hoger. In 2026 ligt de rente op verhuurhypotheken rond de 4,5–6%, afhankelijk van de looptijd en de LTV.

Inkomenseis voor de verhuurder

Banken toetsen niet alleen op de verwachte huurinkomsten, maar ook op het eigen inkomen van de verhuurder. Ze willen zekerheid dat je de hypotheek kunt betalen als de woning tijdelijk leeg staat.

Verhuurinkomsten

Geldverstrekkers rekenen de verwachte huurinkomsten mee, maar doorgaans slechts voor 60–75% van de marktconforme huurprijs. Dit is een buffer voor leegstand, onderhoudskosten en de verhuurheffing.

Rendement en risico

Beleggen in vastgoed via een verhuurhypotheek brengt kansen, maar ook risicos:

Bruto huurrendement

Het bruto huurrendement bereken je als: (jaarlijkse huurinkomsten / aankoopprijs woning) x 100%. Bij een woning van €300.000 en een huurprijs van €1.200/maand is dat: (14.400 / 300.000) x 100% = 4,8%. In de huidige markt is een bruto rendement van 4–6% realistisch in middelgrote steden.

Netto rendement

Houd rekening met kosten die het bruto rendement verlagen:

• Hypotheekrente (4,5–6%)
• Onroerendezaakbelasting (OZB) en gemeentelijke heffingen
• Onderhoud (gemiddeld 1–2% van de woningwaarde per jaar)
• Beheerskosten (bij gebruik van een beheerder: 8–12% van de huurinkomsten)
• Vermogensrendementsheffing (box 3)
• Leegstandsrisico

Risicos van beleggen in huurwoningen

• Rentewijzigingen: Bij een variabele rente stijgen de maandlasten als de rente omhoog gaat
• Waardedaling: De vastgoedmarkt kan dalen, waardoor de woning minder waard is dan de hypotheekschuld
• Wet- en regelgeving: Strengere huurregulering (zoals de Wet betaalbare huur) kan de maximale huurprijs verlagen
• Leegstand: Tussen twee huurders in genereert de woning geen inkomsten

Fiscale behandeling in 2026

Beleggingsvastgoed valt in box 3 (vermogensrendementsheffing). Je betaalt belasting over een fictief rendement, berekend over de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld. Het werkelijke huurrendement is dus niet de basis voor de belasting — dit kan voordelig zijn als het werkelijke rendement hoger is dan het fictieve rendement, maar ook nadelig als het lager is.

De hypotheekrente bij beleggingsvastgoed is niet aftrekbaar in box 1 (eigen woning). Dit is anders dan bij de hypotheek voor je eigen woning, waarbij de rente wél aftrekbaar is.

Alternatieven voor de verhuurhypotheek

• Eigen vermogen: Als je de woning volledig kunt financieren met eigen vermogen, ontvluch je de rentekosten
• Overwaarde op eigen woning: Sommige verhuurders gebruiken de overwaarde op hun eigen woning om een tweede woning te financieren
• Vastgoedfonds: Indirect beleggen in vastgoed via een fonds, zonder directe hypotheekverplichtingen

Praktisch advies

• Vergelijk meerdere geldverstrekkers — de voorwaarden en rentes lopen sterk uiteen
• Schakel een onafhankelijk hypotheekadviseur in die gespecialiseerd is in beleggingsvastgoed
• Reken altijd een netto rendement door, inclusief alle kosten en belastingen
• Houd rekening met de effecten van de Wet betaalbare huur op de maximale huurprijs

Conclusie

Een verhuurhypotheek biedt de mogelijkheid om te beleggen in vastgoed, maar stelt hogere eisen en brengt hogere rentekosten dan een reguliere woonhypotheek. Bereken zorgvuldig het netto rendement en laat je adviseren door een specialist voordat je de stap zet.

Wil je de maximale huurprijs van een potentiële beleggingswoning berekenen? Gebruik onze gratis huurprijscalculator of plaats je woning op Huurwoning Hub.